No Brasil, tanto o Código Civil quanto o Código de Defesa do Consumidor (CDC) apresentam leis distintas que tratam de diferentes aspectos das relações jurídicas na compra de bem imóvel.
A escolha e aplicação dependerá do caso concreto, principalmente se a relação entre as partes é considerada uma relação de consumo, ou seja, uma relação de consumo ocorre nas transações em que uma pessoa (consumidor) adquire produtos ou serviços de outra pessoa (fornecedor) para uso pessoal ou familiar.
Em geral, quando se trata da compra de um imóvel diretamente do construtor ou incorporador, a relação é considerada de consumo, e o CDC é aplicável.
Entretanto, se a compra envolver uma relação entre particulares, na qual ambos não estejam atuando profissionalmente no ramo imobiliário (por exemplo, se for uma venda entre dois proprietários individuais), o Código Civil pode ser mais relevante. Alguns dos principais direitos, conforme o Código de Defesa do Consumidor, nessa situação, são:
- Vícios e defeitos: caso o imóvel apresente vícios ou defeitos que o tornem impróprio para o uso ou diminuam significativamente o seu valor, o consumidor pode acionar os meios legais para buscar reparação.
- Responsabilidade solidária: tanto o fabricante quanto o construtor e o vendedor são responsáveis solidariamente pelos vícios do produto. Isso significa que o consumidor pode acionar qualquer um deles para buscar a solução do problema.
- Reparo, substituição ou devolução: o consumidor tem o direito de exigir do fornecedor a reparação do produto, a substituição por outro igual ou a devolução do valor pago, incluindo despesas decorrentes do problema.
- Reparação de danos: além da reparação do produto, o consumidor pode buscar indenização por eventuais danos materiais ou morais decorrentes dos vícios apresentados no imóvel.
- Prazo de garantia: a legislação brasileira prevê um prazo para reclamação de vícios aparentes ou de fácil constatação, que é de 30 dias para produtos não duráveis e 90 dias para produtos duráveis, a contar da entrega efetiva do bem. Para vícios ocultos, o prazo conta a partir da constatação do defeito.
- Direito à informação: o consumidor tem direito a informações claras e precisas sobre as características, qualidade, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade, entre outros aspectos do produto.
No Código Civil, as disposições relevantes em relação a defeitos em imóveis comprados são:
- Vícios redibitórios: os vícios redibitórios referem-se a defeitos ocultos que tornam a coisa imprópria para o uso a que se destina ou que diminuem o seu valor. Se um imóvel tiver vícios dessa natureza, o comprador pode, a seu critério, devolver a coisa e receber o valor pago, ou manter o imóvel e ser ressarcido do valor correspondente aos vícios.
- Prazo para reclamação: o comprador deve denunciar os vícios redibitórios ao vendedor dentro de 30 dias, se se tratar de coisa móvel, e 1 ano, se for coisa imóvel, a partir da descoberta do defeito.
- Responsabilidade do vendedor: o vendedor é responsável pelos vícios redibitórios, mesmo que os desconheça. No entanto, as partes podem ajustar a responsabilidade de forma diferente no contrato.
- Garantia dos vícios: o vendedor é obrigado a garantir a coisa contra os vícios redibitórios, sendo a garantia excluída nos casos em que o comprador tinha conhecimento do defeito.
- Despesas da venda: se a coisa for vendida com reserva de domínio e, depois, sofrer prejuízo ou dano, a despesa da venda será restituída ao comprador, que poderá optar entre devolver a coisa, descontando o prejuízo ou dano, ou abater do preço o valor correspondente.
Para saber qual legislação será aplicada, é aconselhável procurar assistência jurídica para obter uma interpretação específica para o seu caso e para entender como essas regras podem ser aplicadas às suas circunstâncias particulares.
Fique atento ao seu direito para não ser lesado!
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